近一段時間，房企高杠桿的后遺癥在行業(yè)內(nèi)不斷發(fā)酵，有關(guān)房企相繼債務(wù)“暴雷”，引發(fā)市場高度關(guān)注。
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，可以說，現(xiàn)金流就是房企的命脈。一般而言，企業(yè)的現(xiàn)金流包括三類：經(jīng)營性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的時期，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式成為諸多房企的經(jīng)營策略。為了快速擴張規(guī)模，爭搶土地資源，比拼銷售額，融資成為房企極為重要的現(xiàn)金來源途徑。不過，在堅持“房住不炒”定位的形勢下，近兩年房企在融資方面開始遭遇一些壓力。
貝殼研究院報告顯示，2021年1月以房企搶跑美元債市拉開債券融資的序幕。作為傳統(tǒng)發(fā)債高峰期，新年首月房企發(fā)債1630億元，不及上年同期。剔除上年1月的春節(jié)假期的影響，2021年首月發(fā)債規(guī)模低于市場預(yù)期，“三道紅線”融資新規(guī)效果不斷顯現(xiàn)，將影響房企全年的發(fā)債計劃。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企到期債務(wù)規(guī)模將創(chuàng)出近年來新高，而全年到期規(guī)模將同比增加16.94%至8888.83億元。
通常情況下，人們更多關(guān)注一個企業(yè)的利潤增長，認(rèn)為虧損的企業(yè)更容易陷入危機。但從財務(wù)角度來看，現(xiàn)金流才是實打?qū)嵉挠餐ㄘ�，是企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。事實上，一家企業(yè)如果沒有利潤，也可以活得很滋潤。過去20多年，亞馬遜公司一直以負(fù)利潤或零利潤狀態(tài)經(jīng)營，這并沒有妨礙它一步步成長為互聯(lián)網(wǎng)巨頭。但一家企業(yè)如果沒有現(xiàn)金，可能一天也熬不過去，哪怕它的財報上有巨額利潤。2008年9月，擁有150多年歷史的華爾街老牌投行雷曼兄弟，由于沒能籌到足夠多的現(xiàn)金，這個賬面資產(chǎn)近7000億美元的巨頭轟然倒塌，引發(fā)了一場世界級的金融風(fēng)暴。
持續(xù)的盲目擴張和大幅舉債，往往會成為壓倒房企的“最后一根稻草”。在地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，依靠地價、房價上漲紅利，房企借高杠桿大肆擴張。如今，這種“賭徒”模式的脆弱性被疫情放大。據(jù)中房網(wǎng)的統(tǒng)計，2020年全國范圍內(nèi)共計有408家房企發(fā)布相關(guān)破產(chǎn)文書，數(shù)量較2019年（超377家）有所增加。種種跡象顯示，房企通過大肆加杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張的發(fā)展模式難以為繼，保證資金鏈安全將是未來發(fā)展的一個工作重點。
不過，從“三道紅線”監(jiān)管出臺，到2020年底央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中管理相關(guān)要求，房企的融資渠道被層層收緊。融資鏈條受阻，房企必須在經(jīng)營性現(xiàn)金流上下功夫，增強自我“造血”能力。一方面，要加快銷售、回籠資金，遵守相應(yīng)的管控制度，避免盲目促銷和盲目拿地行為；另一方面，要專注修煉“內(nèi)功”，轉(zhuǎn)變粗放發(fā)展模式，充分利用數(shù)字化轉(zhuǎn)型紅利，向精細(xì)化管理要效益。此外，房企還應(yīng)積極調(diào)整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風(fēng)險能力。（王軼辰） |
