本報記者 杜雨萌
被“安排”許久的深圳樓市調控政策終于落地。7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關于進一步促進深圳市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），從調整限購條件、完善信貸政策、發(fā)揮稅收調控作用等八項措施為樓市“降火”。
上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，從此次深圳對戶籍人口出臺限購措施來看，不僅體現(xiàn)進一步落實“房住不炒”，且具有很強的風向標意義，預計今年下半年部分房價過熱的城市，政策收緊是大方向。
獲評限購“全國最嚴”政策
對于上半年“一騎絕塵”的深圳房地產市場來說，此次《通知》中明確的八大措施不僅將矛頭指向了投資投機性炒房，其政策的嚴厲程度更是被業(yè)內評為“全國最嚴”。
具體來看，《通知》在調整限購條件方面明確，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社保，方可購房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社保。而夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從全國范圍來看，目前的樓市調控政策對于有本地戶籍的購房者來看，往往只限定購買套數(shù)而不限制其落戶和社保期限要求，但《通知》中進一步明確的落戶3年時間要求，充分說明了該政策的嚴厲性，這將明顯抑制投機性買房需求。僅這一條內容，就可以堪稱“全國最嚴”限購政策。
深圳住建局亦對此解釋稱，近幾年，深圳落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求；而對于夫妻離異上的一些規(guī)定，則既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
除了限購條件收緊外，《通知》還對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。即對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄的購房家庭，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；對已有1套住房的購房家庭，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
同時，針對近一年來深圳市成交的商品住房較高換手率問題，《通知》進一步將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。
“該政策將對二手房市場交易形成直接影響。”張波稱，由于轉讓稅負的增加，會進一步降低二手房市場的熱度，這對于平抑二手房價格也會起到一定的積極作用，但某種程度來說，或也會影響到二手房市場的供給量。
整體上看，除了上述幾項較為引人關注的政策收緊外，該《通知》還明確了普通住房標準，即套內120平方米、建筑面積144平方米，同時成交價不高于750萬元；此外，《通知》還在加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度，以及嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)行為等方面做出細化安排。
下半年樓市調控將持續(xù)
對于此次深圳樓市調控政策的收緊，業(yè)內其實早有預期，而其原因無外乎是房地產市場過熱所導致的必然結果。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%，尤其是3月份至5月份，其在全國70個大中城市的排名分別為第一、第二、第二；前5個月深圳二手房價格同比漲幅分別為4.3%、8.8%、9.7%、10.3%、12.0%，同比漲幅亦居于前列。
從具體的銷售及價格方面來看，據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交共43586套，同比上漲39.9%，增速遙遙領先北京的-5.8%和上海的-8.4%。并且不只是銷售喜人，價格上更是表現(xiàn)得較為堅挺。截至2020年6月底，深圳二手住宅市場價格為69599元/平方米，與去年同期相比累計上漲8.0%。
中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，深圳是全國最近一輪樓市上漲中的領頭羊，這明顯與當前的“房住不炒”定位相悖，此次調控政策收緊是必然的。從該《通知》中所涉及的稅費、購房資格、信貸政策等多方面內容來看，如若嚴格執(zhí)行，將有效打擊深圳自去年三季度以來的寬松氛圍和場內的投資投機需求，預計在該政策的影響下，深圳樓市有望開始進入新的調整周期。大膽預計，深圳房價跌幅或在5%以上。
值得關注的是，自進入下半年以來，深圳并非首個收緊樓市調控政策的城市。稍早前，杭州、東莞、寧波已分別于7月2日、7月2日和7月6日出臺不同程度的收緊政策為樓市降溫。縱觀這4個城市來，“樓市熱度過高”成為共同點。
嚴躍進稱，從今年熱點城市相繼收緊樓市調控政策來看，這其中暗含了今年的樓市政策風向。即雖然今年受疫情影響，房地產交易市場面臨很多壓力，但結合目前情況來看，部分城市房價上漲過快顯然違背了穩(wěn)房價的導向，也違背了“房住不炒”的政策導向。通過諸如《通知》等政策的出臺，就是要進一步促進房地產市場的穩(wěn)定，防范市場炒作行為。預計后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，也將迎來收緊性的樓市調控政策。 |
