2015年初以來的我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的分化走勢，以北京、上海、深圳為代表的一線城市及部分省會城市房地產(chǎn)市場價量齊升，而大多數(shù)三、四線城市去庫存壓力有增無減。房地產(chǎn)走勢的分化是我國房地產(chǎn)市場近十幾年第一次出現(xiàn)，必有內(nèi)在原因，需要準(zhǔn)確把握其趨勢。
豪宅成交量大幅增加
首先，一線城市的房地產(chǎn)市場價量齊升。一線城市中以深圳和上海的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最突出。2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達到1.4萬億元，該金額相當(dāng)于2015年北京、天津、紐約和香港四個城市的房地產(chǎn)交易金額之和。深圳房價在最近一年里的漲幅同樣引人注目。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年1月份深圳的新建商品房價漲幅同比52.7%，二手住宅價格同比上漲49.7%。從國家統(tǒng)計局公布的1月份的二手房價看，深圳、上海、北京的環(huán)比漲幅分別為5.7%、2.7%和2.3%，按照一月份的趨勢發(fā)展下去，2016年度的房價漲幅將超過2015年度。
其次，總價超過1000萬元的豪宅成交量大幅度增加。在過去的每一輪房價上漲周期里，成交量增長最快的都是90平方米左右總價較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期的最明顯的特點是總價高的大戶型成交增長很快。從北京市場看，2015年總價1000萬以上豪宅共成交3522套，比2014年多賣了48%，成交面積117.8萬平方米，同比增長52.9%，成交金額697億，同比上漲67%。上海市場1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，成交金額也達到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。2015年深圳豪宅市場成交量暴漲。1000萬以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多賣1757套，成交面積65.14萬平方米,同比增長128%，成交金額489億元，同比增加170%。
引致一線樓市上漲的因素
首先，2015年一線城市的房價上漲主要與股市有關(guān)。從我們的觀察看，深圳的房價從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房價環(huán)比基本不漲。深圳集中了大量中小板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)起人、創(chuàng)始人的賬戶。股價上升的過程當(dāng)中，上市公司股東的賬面財富迅速增加。截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價格依然上升了84%，中小板上升了53%，上市公司股東（尤其是發(fā)起人股東）財富迅速增加，這些新增加財富主要集中在深圳。
股市上漲產(chǎn)生的財富效應(yīng)同樣會刺激上海房地產(chǎn)市場，但影響程度不如深圳。但以上海為中心的長三角是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)，該地區(qū)有大量公司在深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板上市。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分布著相當(dāng)數(shù)量的科技類上市公司的總部，而這幾個城市的房價表現(xiàn)同樣十分搶眼。
股市對樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。這些從業(yè)人員主要集中在北京、上海和深圳。豪宅成交的大幅度增長也從另外一個側(cè)面佐證了深圳、上海和北京房地產(chǎn)市場受股市行情的影響的事實。
其次，貨幣政策方面的刺激。從2001年以后的房地產(chǎn)運行看，房價與貨幣投放高度相關(guān)，簡言之，房地產(chǎn)市場對信貸與貨幣政策的變動高度敏感。2015年多次降準(zhǔn)降息，尤其是2016年1月份的信貸數(shù)據(jù)大幅超過市場預(yù)期。而貨幣當(dāng)局“個人住房加杠桿”的言論進一步強化了貨幣政策放松的預(yù)期。
樓市與股市一樣，不存在市場均衡價格，其價格波動主要受預(yù)期支配，價格上漲的趨勢一旦形成就會自我強化，在2015年的一線房價已經(jīng)形成上漲趨勢的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，使得房價出現(xiàn)加速上揚。
最后，房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機。據(jù)公開報道，目前有不少機構(gòu)都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。目前市面上的首付貸產(chǎn)品有很多種，住宅最高可貸總房價的20%，最高不超過150萬元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最長貸款期限3年，一手房二手房均可適用。對于銀行的風(fēng)險控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機構(gòu)提供了“首付貸”后，按揭貸款實際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風(fēng)險控制的安全閥完全失效，這是十分危險的現(xiàn)象，美國的次貸危機就是因為大量零首付的按揭貸款導(dǎo)致的。
警惕一線房價失速
總之，2015年，一線樓市的價格上漲的主要推動力是股價上漲產(chǎn)生的財富效應(yīng)，隨著今年初以來的股價下跌該因素已經(jīng)減弱，但貨幣政策對樓市的刺激作用在強化，中介機構(gòu)給投資者的融資加杠桿行為進一步助推房價上漲。
房價上漲的主要因素已經(jīng)消除，因此從宏觀調(diào)控的角度看，在試圖控制房價繼續(xù)上漲的同時，也要警惕出現(xiàn)突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地產(chǎn)市場，最近一年價格上漲速度過快，最容易出現(xiàn)失速下跌。另外，香港樓市在多方面因素的作用下已經(jīng)出現(xiàn)拐點，香港市場的負面信息遲早會傳導(dǎo)到深圳樓市。
貨幣與信貸政策力求穩(wěn)健與中性。類似今年1月份的信貸超預(yù)期現(xiàn)象一定要與市場進行充分溝通，避免市場因為誤判而導(dǎo)致的恐慌。這不僅是維護房價穩(wěn)定的需要，也是維護匯率穩(wěn)定的需要。
房地產(chǎn)中介機構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)金公司合作提供的“首付貸”產(chǎn)品蘊含較大風(fēng)險，需要有關(guān)部門在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，依法逐步處置，當(dāng)務(wù)之急是制止產(chǎn)生新的增量，對于存量要慢慢消化，防止一刀切后出現(xiàn)類似去年7月份股市的恐慌性拋售。 |
