近日，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“終極模式”，通過這種方法，炒房者可以通過已有房產套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續(xù)炒房；同時，這樣操作風險完全丟給了銀行，炒房者不擔任何風險。這道炒房的算術題突然火了，好像一時間大家都找到了炒房的“終極秘笈”，但事實真像這道題一樣美好嗎？一位銀行信貸經理聽完記者轉述的上述炒房“終極模式”后，第一反應就是笑了。下面，記者就來帶大家好好算算這筆賬。
“無本無風險”炒房模式瘋傳
上述一線城市炒房“終極模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚?，F(xiàn)在房市價700萬元，老公讓老婆把房子1000萬元賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元投資的收益，剛好可以用來還房貸。
如果房價大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房價繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當?shù)臅r候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會炒高房價。
這到底什么意思？
第一、夫妻兩人在北京有套房，先把房子只寫在老婆名下；第二、假離婚；第三、老婆將房產以1000萬元的總價賣給老公，不過房子真正的市場價只有700萬；第四、老公無法全款付1000萬，于是找銀行貸款，銀行提供七成貸款，即700萬元，老公首付300萬元；最后，假離婚的夫妻雙方，還住在同一套房產，但手中還有700萬現(xiàn)金。
那么，這樣操作有什么用？
一是，手中有700萬現(xiàn)金，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房貸；當然也可以拿去炒房，畢竟一線城市樓市火爆。此時，兩人同時擁有2~3套房，就能成倍擴大收益。二是，700萬元現(xiàn)金，正好等于房子的實際價值。鑒于一線城市的房價漲幅已經非?？捎^，存在向下調整的可能性；如果這套房產跌破700萬元，那就斷供吧，房子給銀行；如果該套房價繼續(xù)上漲超過700萬元，那就老老實實還房貸，畢竟房產增值了，還是劃算的。所以，如果這種方式操作成功，對炒房者來說，確實是“無本萬利”的生意，賺錢都是自己的，風險都是銀行的。
網絡上流傳的說法是：現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機”的來源。誠然，價值700萬元的房產，買房者拿到700萬元的貸款，實際上就是零首付，這和2008年次貸危機時美國銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實際上是相同的。
真有這么便宜的事？
賺的錢都是自己的，風險都是銀行的，哪里有這么便宜的事情？！記者采訪了一家銀行的信貸經理，對于上述情況，電話那頭，這位信貸經理笑了：“銀行可不傻，價值700萬元的房產怎么可能貸到700萬元？”這位銀行人士以他所在銀行的操作規(guī)范，分析了這種操作模式面臨的幾重障礙：
首先，需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評估價來確定，而不是成交價。銀行會選擇專業(yè)的第三方機構進行評估，而這類第三方機構通常都與銀行(分行或支行)有固定的業(yè)務合作關系。如果市價是700萬，則評估機構給出的估值通常也在700萬左右，不會突然跳到1000萬元。據(jù)這位信貸經理介紹，在實際評估中，銀行為了控制風險，實際評估值在市場價基礎上還可能有折扣。
其次，除了專業(yè)的評估機構，銀行的業(yè)務員會實地勘察抵押物(即房產)的情況，如果成交價明顯高于周圍同類型房價，業(yè)務員也是很容易識別的。上述案例中，成交價較市場價高出40%，如此明顯的價差，除非業(yè)務員傻了，不然是不可能看不出來的。
最后，有過貸款經驗的人都知道，銀行會要求貸款者提供個人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來源；在銀行的實際操作中，抵押物僅僅是第二還款來源，銀行本身是非常不愿意看到抵押物被處置的。
上述案例當中，貸款700萬元，如果按照等額本息還款法(30年)，則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計算，則要求貸款者每月收入要到達7.4萬元！
在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達不到7.4萬元。普通居民很難從銀行獲得如此高額的貸款。事實上，退一萬步講，就算銀行業(yè)務員作弊、評估機構作弊、銀行流水作假，但還是很難發(fā)生上述所謂的“無本無風險炒房”情況。畢竟，銀行有嚴格的風險控制流程，信貸的最終審批權并不掌握在業(yè)務員手中，要么是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所差別。做貸款審批的人，都是風險控制的專業(yè)人員，是很有可能發(fā)現(xiàn)前端環(huán)節(jié)的舞弊行為的。如果要瞞過銀行上級審批的一系列環(huán)節(jié)，其實是難上加難。
由此可見，中國房貸首付相比國外水平要高出很多，這正是銀行控制風險極為重要的手段，銀監(jiān)會、人民銀行等對于這方面的監(jiān)管也非常嚴格，所以這才保證中國不會發(fā)生“次貸危機”(除非房價跌幅超過首付款比例，但這種可能性是極小的)。 |
