虛假廣告、虛構(gòu)房源、虛標(biāo)價格、泄露信息、無證營業(yè)……，房產(chǎn)中介的弊端可謂備受詬病。然而日前，知名中介“鏈家”又被曝隱匿房源信息，層層設(shè)陷阱引消費者“入坑”，賣給消費者被法院查封的房子等欺騙消費者的行為。
房產(chǎn)中介亂象叢生，買二手房仿佛又離不開這些中間機構(gòu)。那么買二手房該有哪些注意事項，該如何預(yù)防買賣過程中的風(fēng)險?對此，東方網(wǎng)記者采訪到了承辦過大量民、商事訴訟案件，擅長房產(chǎn)買賣、民事合同糾紛的上海金沁律師事務(wù)所律師袁春松，提示廣大網(wǎng)友們“二手房買賣過程中的風(fēng)險及其防范”?！?/span>
提示如下：
一、看房過程中
1、在上海，基本都是通過房屋中介公司查找房源，由中介人員帶著看房。如果看中了某套房屋本身，還需要再進一步了解房屋周邊，其中包括很多人會在意的高壓電線、飛機場、垃圾場等;另外，還要注重鄰里關(guān)系，特別是鄰里關(guān)系極其緊張或者干脆鄰居就是精神病患者等情況也時有發(fā)生，建議到小區(qū)居委會詢問一下，居委會基本都會很熱心如實告知。因為上述問題都不屬于可以單方解除房屋買賣合同的法定事由，因此發(fā)生后很難通過法律手段維護權(quán)益，還要自己多用心?！?/span>
2、在前幾年樓市低迷時，部分中介為了賺取中介費，帶著客戶看房，隨后以配合其完成工作為由，讓客戶簽訂看房確認書，有些人不注意，隨便就簽了字，實際上簽訂的是中介公司自行制作的空白的房屋買賣合同，事后，中介公司憑著此材料起訴看房者支付中介費用。在此提醒大家，看房有風(fēng)險，簽名需謹(jǐn)慎?！ ?/span>
3、房價過低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民間借貸，產(chǎn)權(quán)人急于出售房屋房價會低于市場價不少，但此類房屋變數(shù)太大，中間涉及各種糾紛，因此別貪這個便宜，小心后期官司纏身?！?/span>
二、簽訂合同過程中
看中房屋后，為了避免房主將房屋出售給其他人，會先簽訂定金合同，交付定金，通常是在中介直接簽訂中介公司自行制定的房屋買賣合同(其中包括定金條款)、居間協(xié)議及傭金確認書全套，因為上海房價比較高，法律規(guī)定定金不應(yīng)當(dāng)超過房屋總價的百分之二十即可，為防止賣方反悔，很多買家愿意多支付定金，定金動輒幾十萬。一旦開始掏錢了，就要注意了?！ ?/span>
1、確認房屋產(chǎn)權(quán)人
去房屋所在地的房產(chǎn)交易中心調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán)、土地、抵押等信息材料，全套二十元，憑個人身份證即可調(diào)取。負責(zé)的中介公司會有專門的人在那里，隨時可以調(diào)取?？赡苡捎诼殬I(yè)原因我是不相信產(chǎn)權(quán)證的，這個可以作假?！ ?/span>
確定了登記的產(chǎn)權(quán)人后，還建議確認房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，換句話說，有可能房屋是夫妻的共同財產(chǎn)，但是只登記了其中一個人的名字，那么建議讓夫妻的另一方出份說明，知曉并同意該房屋出售(配偶不簽字不代表會推翻房屋買賣交易，但讓其簽字的做法可以避免掉今后不必要的糾紛)?！ ?/span>
所有的房屋登記產(chǎn)權(quán)人都要到場簽字，很多人認為只要簽訂網(wǎng)上格式版本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和過戶時才需要所有產(chǎn)權(quán)人出面，但那個時候作為買方已經(jīng)支付了大部分款項，一旦有相關(guān)產(chǎn)權(quán)人提出異議，糾紛就來了?！?/span>
2、確認房屋查封、抵押情況
第1項中提到的產(chǎn)調(diào)信息材料中會有明確顯示，房屋是否存在抵押，是抵押給銀行貸款、抵押給個人、或是因為債務(wù)問題被某法院查封等?！ ?br />
如抵押給個人或法院查封，建議讓賣方自行籌集資金，解除查封和抵押，因為這樣的賣方資信比較差，外面可能不只一筆欠款，如果買方先付款給賣方，很可能這筆錢根本就沒有用來還款滌除抵押和查封，后面也沒有辦法過戶。
如果是抵押給銀行按揭，賣方可能需要用買方交付的定金或首付款去還銀行貸款再滌除抵押，(畢竟上海房價高，這種情況很常見)，建議買方可以陪同賣方去銀行還清貸款，確保這筆錢的最終去向。
因此，鏈家網(wǎng)那些買家陷入到今天的困境，自己也是太疏忽大意了，還是奉勸大家不要過于相信中介說的話，隨便想想他們在整個交易中獲取的利益，就知道他們說法的導(dǎo)向性了?！?/span>
3、確認房屋內(nèi)戶口問題
目前關(guān)于房屋內(nèi)的戶口問題法院是不予以處理的，因此建議和賣方約定好戶口遷出時間，以及逾期遷出的違約責(zé)任，不過好在，目前銀行的操作方式是，最終放款給賣方時，會事先和買方確認戶口問題，只有確認了戶口確實已經(jīng)遷出才會放款至賣方銀行賬戶，這點操作很人性化，很大程度上保證了買方的權(quán)益?！ ?/span>
4、確認購房者資格及相關(guān)稅費
因為上海的限購政策，買房者需要具備一定資格才可以購買住宅房屋，有些粗心的買房者只是詢問中介自己是否具備相關(guān)資格，在此建議大家自行參照相關(guān)政策逐條對應(yīng)，來確認自己確實符合購房資格。
另外房屋買進是否滿兩年、是否滿五年、是否為賣家唯一住房會直接影響到營業(yè)稅和個稅的多少，其中差額也比較大。比如，在辦理的案件中，就有因為搞錯稅費，為了湊足年限節(jié)省稅費，雙方協(xié)商再拖上幾個月辦理過戶，而在此期間，房屋被賣方的債權(quán)人查封，導(dǎo)致至今無法過戶。上述情況只需通過產(chǎn)調(diào)信息中登記的房屋買入時間，完全可以事先計算清楚，就可以避免掉糾紛?！ ?/span>
三、盡量縮短交易時間
合同簽訂后，大多會涉及到賣方還銀行按揭，滌除房屋抵押，買方申請銀行貸款，雙方進行房屋過戶等環(huán)節(jié)，這期間任何時候，都有可能發(fā)生風(fēng)險，其中包括如果賣方對外有債務(wù)，這期間有可能房屋被債權(quán)人申請查封，導(dǎo)致后期的無法過戶;或是房價上漲過快，賣方反悔等。所以時間拖的越久，產(chǎn)生風(fēng)險的可能性就越大，盡量把前期能做的工作事先做好，縮短整個房屋交易時間，以最大程度上避免風(fēng)險的發(fā)生。 |
