繼本月初下調(diào)房貸首付比例、月中提高公積金存款利率后，房地產(chǎn)市場再次迎來利好消息。2月19日，財政部等三部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)減住房交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅，規(guī)定個人購買家庭首套或二套并且面積在90平方米及以下的住房，一律按1%征收契稅；個人購買90平方米以上住房，契稅從原來的2%~4%調(diào)減至1.5%~2%；營業(yè)稅免征范圍從原來的個人購買2年以上普通住房，擴展至非普通住房。同時，北上廣深等一線城市不執(zhí)行第二套住房交易契稅及營業(yè)稅新規(guī)。此次稅收調(diào)整的政策意圖很明顯，即進一步強力支持去庫存。
2016年伊始，樓市各項去庫存政策漸次鋪開，既包括各地以財政直接補貼為主要內(nèi)容的地方激勵，也包括中央的各項政策措施。從政策的基調(diào)看，春節(jié)后的樓市激勵開始從提高購房杠桿率，轉(zhuǎn)向全面降低購房成本。
一方面，目前的房貸杠桿率已經(jīng)提升至歷史最高水平；另一方面，從春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)反饋回來的信息看，以農(nóng)民工及農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為主的新市民，其住房支付能力堪憂。因此，當(dāng)務(wù)之急是降低房屋供應(yīng)成本和購房成本，政策上需要在供給側(cè)和需求側(cè)同步發(fā)力。
中央經(jīng)濟工作會議提出，在庫存較大的城市，開發(fā)商要降低房價水平，這是供給側(cè)的舉措。同時，在需求側(cè)也要下工夫，降低購房成本便是題中之義，而春節(jié)后的政策也開始向這方面靠攏。比如，近期提高公積金存款利率，意在增加低成本住房金融資源。另外，目前包括稅費在內(nèi)的購房成本占房價的6% ~10%，如果考慮到房屋裝修、物業(yè)維修基金等支出，100萬元的房子還要一次性額外支出（不包括首付）20萬元以上，這部分成本也有下降空間。
此次降低購房稅率力度是非常大的，甚至超過了2015年“3·30”新政。特別是對144平方米以上的大戶型住宅，其交易契稅從原來的3%~4%直降至1.5%~2%。同時，大戶型住宅均屬于非普通住宅，購買2年以上出售的還免掉了5%的營業(yè)稅。因此，此次政策扶持更多地在大戶型住宅上，這也契合了目前三、四線城市主要以大戶型為主的庫存現(xiàn)狀。同時，也有利于支持“賣小買大”的改善型住房需求。
此次政策再次貫徹了2015年下半年以來樓市“因城施策、分類調(diào)控”的大原則，規(guī)定北上廣深不執(zhí)行第二套住房契稅以及營業(yè)稅優(yōu)惠。這主要是基于目前樓市大分化的現(xiàn)狀。
目前，北上廣深樓市平均庫存消化周期在10個月，低于12個月的庫存不足警戒線，深圳、上海目前庫存僅夠7~8個月消化，不存在去庫存需求。另外，三、四線城市2015年房價指數(shù)整體下跌5%左右，而北上廣深新房價格指數(shù)分別上漲9%、12%、8%和45%。
其實，政策實際優(yōu)惠會更大。此次文件規(guī)定，在首套和二套房認定方面，暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報。
事實上，多數(shù)二、三、四線城市在民政、社保、戶籍、住房等橫向部門間的信息互聯(lián)互通非常不順暢，很多城市甚至沒有建立完善的、統(tǒng)計口徑一致的信息系統(tǒng)。因此，購房者可以通過瞞騙等不正當(dāng)手段，輕松獲得首套房優(yōu)惠。
即便北上廣深等一線城市不執(zhí)行第二套住房交易契稅及營業(yè)稅新規(guī)，但首套房契稅也從原來的2%（90~144平方米住房）和4%（144平方米及以上住房）有所下降，力度不小。
綜上，此次稅費調(diào)整將會對二、三、四線城市住房交易形成明顯的降成本效應(yīng)，也會有力地支持去庫存。除此以外，筆者認為，盡管一線城市2015年以來并未在樓市政策上有多少利好，但其周邊二、三、四線城市卻利好不斷，特別是在近期連續(xù)降首付、降稅費政策引導(dǎo)下，被一線城市高房價擠出的需求將會補充到這些城市。加上2015年以來京津冀、深莞惠等區(qū)域軌道交通一體化進展明顯，這無疑會支持北京、深圳周邊處于“洼地”的三、四線城市的樓市。 |
