自去年以來，去庫存成為樓市最熱點。而針對中國樓市庫存究竟多少的追問，專家有不用的測算。近日，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在中國金融四十人論壇微信公眾號上發(fā)表文章指出，如果考察商品房在建面積，商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。
國家統(tǒng)計局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米。鐘偉指出，現(xiàn)在人們習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，這嚴重低估了樓市面臨的嚴峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積，即非意愿性存貨。”
專家認為，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內。
中國房地產住宅研究會副會長顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠超過6億多平方米。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，樓市高庫存已經(jīng)成為當前中國經(jīng)濟的痛點，一旦計入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。
財經(jīng)專欄作家李宇嘉對中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，待售庫存的實際規(guī)模，應該在國家統(tǒng)計局公布的的數(shù)據(jù)基礎上，加上已批準預售但尚未銷售的7億平米，在此基礎上再加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規(guī)模超140億平方米。
如果僅考慮商品房一項，去庫存的壓力有多大？鐘偉認為，2015年全年商品房銷售大約13億平米，新開工可能還略多于此，因此2015年房地產庫存去化的進展不大?？紤]到2015年70個大中城市中，除東北地區(qū)之外，大部分城市的房價同比上升，因此銷售提速困難較大；庫存去化唯有縮減新開工和土地購置。因此在未來2－3年，房地產投資維持－10%到零增長，新開工逐漸回落到10平米以下是唯一出路。
鐘偉指出，庫存等于2年的在建加上3個月的待售大致可以說是合理。而每個月可能的去化大約為1.2億平米，如果庫存降至33億平米大約可說樓市已正常化。按每年銷售14億平米，每年新開工不高于10億平米推算，中國樓市去庫存進程大約需要維持4年，到2019年前后基本回到正常庫存。
而在李宇嘉看來，目前樓市庫存的消化需要更長時間。他表示，即便按照2013年歷史最高銷售記錄(13億平方米)，全部庫存也要10年以上才能消化完畢。而這還是在未來不增加新增土地供應、銷售保持旺盛態(tài)勢的情況下才能實現(xiàn)。 |
