央行、銀監(jiān)會2日發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
專家和銀行業(yè)人士指出，去年以來，政府先后出臺一系列穩(wěn)定房地產市場政策措施，樓市交易趨活躍，但三、四線城市房價持續(xù)低迷，去庫存壓力依然較大。預計未來兩三年，房地產政策“暖風”不會停，交易環(huán)節(jié)稅費進一步調整、組建國家住房銀行等值得期待。
分類指導 因地施策
《通知》提出：“原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”，由此計算，未來不“限購”城市的首付比例最低可至20%?！锻ㄖ芬?，央行、銀監(jiān)會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為，今年五大任務之一就是房地產去庫存，此時央行出臺此政策，不僅及時且必要，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。尤其是隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。實際上，商業(yè)銀行持續(xù)加大對實體經濟和居民消費升級的支持力度，在保持相對安全首付比例的情況下，自去年下半年以來，商業(yè)銀行住房按揭貸款的投放加快，占比上升。
浙商銀行經濟分析師楊躍認為，“各地可向下浮動5個百分點”說明本次政策在金融機構這一執(zhí)行層面也進行“分類指導”，同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。第一，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當地經濟金融形勢和房地產市場狀況，有的放矢。第二，不同金融機構能夠結合自身貸款投放政策、風險防控能力等因素，根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機構房地產業(yè)務發(fā)展的空間，也對其市場預判能力、風險控制能力、資產配置能力以及利率定價能力提出了更高要求。預計不同商業(yè)銀行將會根據自身戰(zhàn)略定位、業(yè)務重點和服務能力制定差異化的區(qū)域和客戶政策，更好發(fā)揮市場的自主調整功能。
政策“暖風”不會停
民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認為，去庫存已經成為供給側改革第一要務，激發(fā)房地產合理需求是去庫存第一要務。下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調可能。未來兩三年，房地產政策“暖風”不會停。下一步可以期待交易環(huán)節(jié)稅費進一步調整（放松征收標準，改變征收方式）、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等，但是限購放開可能性不大。
中信建投分析人士指出，從未來角度看，首付比例下調的空間依然存在，但幅度可能有限。未來政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費減免層面，盡管按揭貸款利息支出抵稅政策的推進非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強調供給側改革下去庫存的環(huán)境，稅費減免層面的改革仍然值得期待。
中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，當前我國居民整體杠桿水平遠低于其它國家，償付能力大于歐美等國家，且主觀違約概率較小，個人住房貸款還有較大發(fā)展空間。尤其是“首付比”無論橫向還是縱向比，都還處于偏高水平，有進一步下調空間。當前我國首付比無論是國際橫向比還是歷史縱向比，都處于偏高水平。根據IMF調查數據，國際上大多數國家采用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。
不會帶來房價過快上漲
房地產業(yè)內人士指出，考慮到當前房地產市場供求格局發(fā)生根本改變，居民住房消費更趨理性，尤其是首次購房者的需求數量有所減少，房地產新政不會帶來房地產價格的過快上漲。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，一線城市嚴格控制人口增長規(guī)模，部分白領選擇經濟發(fā)達、人才缺口大、薪酬水平較高的“1.5線”及二線城市就業(yè)及居住，新政無疑為這部分人群帶來了安居機會，將促進這些城市住宅市場成交量的提升，隨著交易量回暖，房價也有望穩(wěn)步上漲。對于部分經濟欠發(fā)達的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無產的現狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量上升。對于仍然采取限購政策的“北上廣深+三亞”來說，這些區(qū)域的房地產市場在2015年已經迎來“小陽春”，成交量、價穩(wěn)步升溫，盡管新政并未對這些城市的房地產市場形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢，將會拉動購房者對樓市的信心，同時，還將助力這些城市的房地產市場在2016年保持平穩(wěn)上升。 |
