住房去庫存關鍵要靠供給側改革

時間:2016-02-06  來源:北京青年報  作者:陽湖網

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    去庫存、去產能、去杠桿是供給側改革的核心要求,供給側改革的重點在于從供給端做文章,而不能簡單地把重點放在刺激住房需求。如果采取與去杠桿背道而馳的“加杠桿”辦法來去庫存,對其效用遞減和風險加大必須高度重視。

    中國人民銀行和銀監(jiān)會日前下發(fā)通知,要求在不實施“限購”的城市,居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點;對擁有一套住房且房貸未結清的家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性房貸購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。

    目前,除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和海南三亞市外,全國其他城市已經取消了限購政策。去年9月30日,央行和銀監(jiān)會下發(fā)通知規(guī)定,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低于25%,而按這次央行和銀監(jiān)會的通知,這個比例實際上可下調至20%,下調幅度已不算低。

    上述通知的最大看點,其實是改善型二套住房首付款比例大幅下調。前幾輪宏觀調控中,二套商業(yè)性住房貸款首付款比例最高時提高到60%,去年“3·30”房貸新政,將這一比例降低至40%,這次再降10個百分點,一兩年之內下調30個百分點,幅度之大實屬罕見。通知同時規(guī)定,擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,還可以以首付款30%貸款購買第二套。這個規(guī)定也顯示了突出的寬松意味。

    央行、銀監(jiān)會兩部門在春節(jié)將至時出臺房貸新政大招,目的在于促進樓市去庫存。國家統(tǒng)計局1月19日公布的數據顯示,到2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,較2014年底的62169萬平方米增加近1億平方米;待售面積與月均銷售的比值,也從2014年底的6.0上升到6.8,住房庫存較大地區(qū)主要分布在二三線城市。從這個意義上說,通過降低房貸門檻,刺激首套房剛需和二套房改善型需求,如此既滿足百姓住房剛需與改善需求,又收到去庫存、消風險一箭雙雕之效果,何樂而不為呢?

    但是不要忘了,去庫存、去產能、去杠桿是供給側改革的核心要求。供給側改革的重點在于從供給端做文章,如果簡單地把重點放在刺激住房需求上,那就不是供給側改革,而是需求側改革了。特別是,如果采取與去杠桿背道而馳的“加杠桿”辦法來去庫存,對其效用遞減和風險加大必須高度重視。

    首套房適度降低首付款比例,適度加杠桿沒有多大問題,因為房價即便再跌,對剛需自住房的影響也不大,自住房的反應不會太敏感,貸款者該月供多少還要月供多少。不過,在首套房貸款未結清情況下,對二套房負債如此加杠桿是非常危險的,弄不好,住房去庫存雖然有效果了,房貸風險泡沫也被無窮加大了。

    目前,各地住房去庫存壓力是客觀情況,但做好去庫存工作,需要正確領會供給側改革的內涵和意義。消化房地產庫存主要還是應當從供給側開刀,要從作為住房供給側的開發(fā)商主動降房價入手,才能有效促進銷售、消化庫存。同時還要強調,開發(fā)商主動降房價應當是市場供求規(guī)律使然,要讓市場機制發(fā)揮決定性作用。住房庫存如果真的大到讓開發(fā)商著急、焦慮的地步,商品房價格就會自然而然、自動自發(fā)下降。如果開發(fā)商對住房庫存還沒有太大的感覺,政府卻比開發(fā)商還要著急、焦慮,主動從需求端進行政策刺激,這就中了某些開發(fā)商的“圈套”,也影響了市場機制和供求規(guī)律發(fā)揮作用,并可能扼殺將要出現(xiàn)的供給側降價銷售去庫存的好苗頭。

    放寬限購、降低首付款比例確有完善調控政策、推動住房去庫存之功用,從長遠看,房地產去庫存關鍵要靠供給側改革,而不能繼續(xù)走刺激需求端的老路。

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