2016年瑞銀大中華研討會1月11日在上海舉行，研討會上，瑞銀香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，2016年中國一線城市的房價(jià)將會繼續(xù)上漲，漲幅或?qū)⒃?%以上。
在總體的供應(yīng)跟需求方面，李智穎表示，從2015年開始，中國房地產(chǎn)市場的需求和供應(yīng)已經(jīng)拉緊了很多，整體市場上一線城市已很健康，只有8個(gè)月的房源。二線城市也比高峰時(shí)候23個(gè)月少了很多。盡管三線城市依然是問題的重點(diǎn)，但三線城市最高峰的時(shí)候差不多是三年的庫存，但現(xiàn)在已經(jīng)好很多。
“整體來說，一二三線城市的新供應(yīng)都在減少。”李智穎表示，如果2016年新開工不起來的話，對整體的經(jīng)濟(jì)肯定有影響。瑞銀估計(jì)下半年的新開工將會有往上的調(diào)整。從全年來說，瑞銀判斷新開工與去年持平的。
除銷售以外，對房地產(chǎn)商最大的問題是土地價(jià)以及平均土地成本。針對土地價(jià)格的上漲對開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表、特別是公司的利潤或者反映在公司毛利、股權(quán)回報(bào)率上面的一些影響，李智穎提出，如果房價(jià)不增長，某一個(gè)程度上說房地產(chǎn)商肯定是會虧本的。
因此，李智穎稱，在2015年的第四季度，土地的平米以及總的土地價(jià)值在第四個(gè)季度是明顯的反彈。不僅一線、二線城市有反彈，包括三線最大問題的地方，也有反彈。
針對一線城市住宅租金上漲幅度已經(jīng)超過了住宅單價(jià)的上漲速度，租售比，租金的價(jià)格有很快的上漲，租售比一反原來住宅漲、租金沒有漲的情況，尤其近兩年這個(gè)趨勢比較明顯。李智穎表示，主要是一線城市、頭二線城市有租戶市場，其他城市基本上沒有。
“對一線來說，因?yàn)橥恋乇旧砜辗恳膊惶?，并且由于過去幾年的限購導(dǎo)致整體的租賃市場增長了很多。如果只看合同銷售，已經(jīng)不可以拉動(dòng)房地產(chǎn)公司的股價(jià)。因?yàn)楝F(xiàn)在的土地價(jià)，特別在一線城市，已經(jīng)是特別的高了。”李智穎表示，對于一線城市的房價(jià)，瑞銀公司的看法是基本上漲幅在5%以上。
從GDP方面來說，瑞銀方面是對中國經(jīng)濟(jì)比較悲觀的一家投行。2016年瑞銀對中國GDP的判斷是今年增長6.2%，明年是5.8%，跟其他國際投行相比來說是最低的.從物價(jià)來說，CPI(消費(fèi)者價(jià)格指數(shù))，通脹今年是1.5%，明年1.2%。，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)不好，物價(jià)整體的通脹不會太高。所以瑞銀判斷今年的房地產(chǎn)價(jià)格不會增長很多，可能增長最多的主要是在一線城市。二線可能的增幅也不會超5%。三線城市可能是持平為主。
瑞銀認(rèn)為，在政策上，未來的12個(gè)月，中央政府可能會出一些房地產(chǎn)債券化的法規(guī)，對于整體的公司，最主要是有租金概念的公司有很大的拉動(dòng)。同時(shí)，2016年降息、降準(zhǔn)兩個(gè)方面可能會繼續(xù)。由于存款準(zhǔn)備金率還很高，還有空間可以往下調(diào)。銀行借貸以及公積金，退休基金方面，按貸方面可能要有更多的優(yōu)惠。
此外，瑞銀指出，從地方政府上來說，特別在三四線城市，為了去庫存而可以采用的一些手段，目前政策沒有很明確的說明，如果三線城市政府方面能夠提供一些資源沖掉空置的房源，對于整體的三四線、房地產(chǎn)市場，將會有一個(gè)最重要的幫助，但同時(shí)需要中央政府的資金支持。
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