北京、上海等特大型城市的限購政策，短期之內(nèi)將難以松動
盡管樓市“去庫存”已經(jīng)成為中央政府確定的2016年經(jīng)濟工作的“國家任務”，但是，面對多種有可能對樓市全面性刺激影響的建議或方案，中國經(jīng)濟的最高決策層已經(jīng)將“全面刺激樓市”排除在“去庫存”的政策儲備之外。
“分城施策”已經(jīng)成為最高決策層認可的房地產(chǎn)市場政策思路。在“分城調(diào)控”調(diào)控政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴的政策口徑，而庫存較大的二三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年中加大。
這意味著，而大量二三線城市，已經(jīng)開始醞釀考慮出臺地方性政策，對“新市民”購房通過補貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費等方面的手段，活躍房地產(chǎn)市場交易。而二三線城市對第三套住房的各類限制，有望漸次放開。
排除“全面刺激”
“去庫存雖然被提到了前所未有的高度，但是，你不要指望決策層會出臺2009年那樣的全面刺激樓市的政策。”1月13日，一位不愿具名的地方住房和城鄉(xiāng)建設廳人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，中央不打算用“大水漫灌”式的方式解決房地產(chǎn)市場的庫存問題。
2015年底，中央城市工作會議時隔37年后召開。據(jù)了解，這次會議除了對城市規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市管理等方面的議題進行了討論之外，也涉及了房地產(chǎn)市場的有關問題，“去庫存”的政策目標，再度被強調(diào)。
因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)布置2016年重點工作時，“鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢”被置于多項工作的首位。而在此前幾年中，重點工作的第一項基本上會被保障性安居工程等住房保障領域的工作任務占據(jù)。
住建部部長陳政高表示，在2015年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的基礎上，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點，建立購租并舉的住房制度。
記者了解到，在“去庫存”被明確為房地產(chǎn)市場政策的核心目標之后，有不同方面通過不同渠道，向有關部門建言、建議，提出了一系列針對房地產(chǎn)市場的看法、建議和思路，其中不乏對房地產(chǎn)進行全局性刺激的思路建議。
在這些思路中，全面取消現(xiàn)行的限購政策、進一步加大銀行金融機構對住房消費的支持和優(yōu)惠等，均位列其中。其中一些建議、建言等，不乏通過民主黨派等渠道，向中央提交。
“但是，大規(guī)模的整體性刺激政策已經(jīng)被中國經(jīng)濟的最高決策層排除。”一位接近政策制定機構的權威人士表示，當前決策層更希望用外科手術式的方式，解決樓市產(chǎn)能過剩問題，即實現(xiàn)“去庫存”的目標。
“分城調(diào)控”定案
2015年11月11日，中共中央總書記習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組會議，在講話中，習近平提出“需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴大再生產(chǎn)的積極性”，“去庫存”第一次出現(xiàn)在公眾視野當中。
“其實，從2014年底的時候，住建部就已經(jīng)在全系統(tǒng)內(nèi)部要求庫存較大城市的政府，加快去化庫存。在2015年11月中央財經(jīng)領導小組會議前，住建部向中央進行了有關房地產(chǎn)市場當前走勢和未來走向的專題匯報，在專題匯報中，去庫存這一思路，得到了中央的認可。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設廳內(nèi)部人士稱。
因此，在提出“去庫存”的政策目標之后，住建部已經(jīng)基本形成了2016年房地產(chǎn)市場政策的基本思路。多位消息人士均向記者證實，“改進房地產(chǎn)調(diào)控方式”已經(jīng)被列入住建部2016年工作重點，并已經(jīng)向地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)定案。
“改進房地產(chǎn)調(diào)控方式”的核心，已經(jīng)被住建部確定為“分城施策、分類調(diào)控”。這意味著，2016年將不會出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市、不同房地產(chǎn)市場情況的局面，出臺針對性的措施。
從中央層面，將進一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續(xù)奉行各類資產(chǎn)抵押證券化試點置換出的信貸額度，優(yōu)先用于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置。以此方式，增加市場需求，針對性地向房地產(chǎn)市場注入流動性。
此外，從供給層面，中央已經(jīng)要求房地產(chǎn)市場庫存較大的城市，要控制土地供應節(jié)奏，調(diào)整土地供應結(jié)構，并可以對已出讓地塊的規(guī)劃條件進行修改，從而確保不產(chǎn)生更多的潛在和新庫存。
限購或仍延續(xù)
“在分城施策、分類調(diào)控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購政策，很難立刻取消或者進行大面積的調(diào)整。“至少從年底年初特大型城市地方政府的意見反饋來看，取消限購還不是非常緊迫。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設廳有關負責人告訴記者。
記者了解到，住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點工作時，曾明確向地方政府表示，2016年將強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的地方政府主體責任，改進房地產(chǎn)調(diào)控方式，分城施策、分類調(diào)控。
陳政高到任住建部部長后，曾與100多個地方市級領導分別進行溝通和交流，了解不同城市房地產(chǎn)市場存在的不同問題，在此基礎上，住建部將“去庫存”作為貫穿2015年房地產(chǎn)調(diào)控工作的主線要點。
“從我們了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購政策調(diào)整的問題上，還是非常慎重的。大家誰也不想做出頭鳥。”一位住建系統(tǒng)的專家告訴記者，北京、上海、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難以有動機對現(xiàn)行限購政策進行大幅度的調(diào)整。
“因為現(xiàn)在講的是地方政府有主體責任，如果你調(diào)整了，房價又呈現(xiàn)過快上漲的勢頭，這個責任是在地方政府頭上的，所以，目前這種可能性是比較小的。”他表示，在2015年的“3·30”新政后，北京、上海的房地產(chǎn)市場去化速度已經(jīng)明顯加快，房價也呈現(xiàn)出了一定的上漲態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，房價漲幅最高的深圳同比上漲已經(jīng)達到了44.6%。上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。在這種情況下，特大型城市已經(jīng)難以有足夠的理由放開限購政策，或?qū)ζ溥M行調(diào)整。
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