二手房的交易持續(xù)時間相對較長，從簽訂買賣合同到拿到新的房產(chǎn)證，大約需要一個多月。同時，二手房交易涉及環(huán)節(jié)多，隱含著各種交易風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房交易環(huán)節(jié)大概存在以下六個方面的風(fēng)險隱患，買賣雙方需加強警惕，交易風(fēng)險才可防可控。
隱患一：房屋產(chǎn)權(quán)不明晰
業(yè)主是誰，房屋是否有抵押，這完全可以通過交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。調(diào)查產(chǎn)權(quán)時要了解細節(jié)信息，比如房齡，網(wǎng)絡(luò)信息未必準確，而房齡對一些老公房尤為重要，如果房齡太大那么貸款時會遇到些問題，銀行為了控制風(fēng)險可能只貸6成甚至更低，而且最高貸款年限也會縮短，考驗買家的首付能力和還款能力。再比如動遷房，3年內(nèi)是不能上市交易的。即便先簽訂合同到期，過戶也有風(fēng)險。如果遇到賣家毀合同，買家走司法途徑也是勞民傷財，值得警惕。
隱患二：賣方資質(zhì)有問題
一定要對賣家的信息進行核實，賣家是不是權(quán)利人，這套房屋一共有多少權(quán)利人？是否都同意賣房了？沒有得到所有權(quán)利人同意，房屋不可能過戶。
隱患三：買房者資質(zhì)有問題
上海房屋交易仍實行“限購”政策， 因此在房屋交易前，買家是否具備購房資格需要查詢清楚，避免“空歡喜一場”。
隱患四：不良中介騙術(shù)多
個別不良房產(chǎn)中介人員不規(guī)范操作，包括暗地里動手腳“吃差價”，不讓上下家見面。因此，簽訂房屋合同時，買賣雙方見面是很重要的環(huán)節(jié)。此外，個別不良中介會用低價房源吸引買家關(guān)注，所以明顯低于市場價的房源多數(shù)是假房源或者房屋本身有瑕疵。
隱患五：房屋價格未標清
關(guān)于房屋價格的風(fēng)險，這也是容易出糾紛的地方。當前很多房東都是說“到手價”，應(yīng)該原本房東支付的稅費轉(zhuǎn)到下家承擔。哪些房子是可以免稅費的房東可能自己也搞不清。比如房東承諾是“滿5唯一”住房，但審核下來不是唯一的，那就要收所得稅，對下家而言可能要多一筆費用，如果不能協(xié)商就會引起糾紛。
隱患六：“做低房價”糾紛多
“做低房價”，已成為二手房交易的一個“潛規(guī)則”。“做低房價”實際上是一種逃稅、避稅行為，觸犯相關(guān)法律法規(guī)的。賣房者可能面臨著無法及時收到全額房款的風(fēng)險，難維權(quán)；對于購房者而言，只能按照做低后的網(wǎng)簽價格進行申請，可能會降低購房者貸款的可貸額度，加大購房者的的風(fēng)險；未來，這套房源再次出售時，如按照差額進行計稅，會加大差額并增加相應(yīng)的稅費。 |
